Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) eine Praxis gekippt, die in der Hausverwaltungsbranche jahrzehntelang üblich war: Verwalter, die gleichzeitig Wohnungen für ihre Auftraggeber vermieten, dürfen dafür keine zusätzliche Provision mehr verlangen. Weder vom Mieter, noch vom Vermieter.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Eigentümerin hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen beauftragt. Im Verwaltervertrag stand neben der laufenden monatlichen Vergütung eine zusätzliche Klausel: Für jede Neuvermietung sollte die Verwaltung zwei Monatskaltmieten als Provision erhalten. Über die Vertragslaufzeit kamen so thirteen Neuvermietungen zusammen, für die die Verwaltung mehr als 16.800 Euro in Rechnung stellte.
Die Eigentümerin zahlte zunächst, forderte das Geld nach Vertragsende aber zurück. Über zwei Instanzen setzte sie sich durch, und auch der BGH bestätigte: Die Provisionsklausel war von Anfang an unwirksam.
Die rechtliche Grundlage
Entscheidend ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz). Die Vorschrift schließt einen Provisionsanspruch aus, wenn der Vermittler einer Wohnung zugleich deren Verwalter ist. Bislang war in der Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob dieser Schutz nur dem Mieter zugutekommt, oder auch dem Vermieter als Auftraggeber.
Der BGH hat sich klar positioniert: Der Wortlaut der Norm schließt den Entgeltanspruch insgesamt aus – unabhängig davon, gegen wen er sich richtet. Die Begründung ist nachvollziehbar: Auch eine vom Vermieter gezahlte Provision kann über eine höhere Miete an den Mieter weitergegeben werden. Der gesetzliche Schutzzweck würde sonst ausgehebelt.
Warum das für viele Hausverwaltungen ein Problem wird
In der Branche hat sich über Jahre ein Modell etabliert, das ungefähr so funktioniert: Das laufende Verwalterhonorar wird bewusst niedrig angesetzt, um Mandate zu gewinnen. Der eigentliche Gewinn entsteht dann über die Vermietungsprovision bei jedem Mieterwechsel.
Mit diesem Urteil fällt diese Quersubvention rechtlich weg. Verwaltungen, die so kalkuliert haben, müssen ihre Vergütungsstruktur neu denken – und das in vielen Fällen nicht einfach durch eine Preisanpassung auf Knopfdruck, weil Änderungen am Verwaltervertrag oft erst beschlossen werden müssen.
Wichtig zur Einordnung: Reine WEG-Verwalter sind nicht automatisch betroffen, da sie laut ständiger BGH-Rechtsprechung (bereits seit 2003) nicht als Wohnungsvermittler im Sinne des Gesetzes gelten. Relevant wird es vor allem für Verwaltungen, die zusätzlich Mietverwaltung und Neuvermietungen übernehmen.
Was Vermieter und Hausverwaltungen jetzt wissen sollten
Für die Praxis kommt es nicht auf die Bezeichnung der Zahlung an, sondern darauf, ob sie wirtschaftlich als Entgelt für eine Vermittlungsleistung einzuordnen ist. Eine Klausel „Servicegebühr“ oder „Aufwandspauschale“ schützt also nicht automatisch, wenn die Leistung dahinter tatsächlich die Vermittlung eines Mietvertrags ist.
Wer als Vermieter eine Hausverwaltung beauftragt hat und in der Vergangenheit Provisionen für Neuvermietungen gezahlt hat, sollte den eigenen Vertrag prüfen. Unter Umständen besteht ein Rückforderungsanspruch.
Was sich daraus für den Markt ergibt
Größere Hausverwaltungen, deren Geschäftsmodell stark auf diese Provisionseinnahmen kalkuliert war, stehen jetzt vor der Frage, wie sie die wegfallende Marge ausgleichen. Realistisch ist, dass die Grundvergütung für Vollverwaltung mittelfristig steigen wird – Branchenkenner sprechen bereits jetzt von Anpassungen, die deutlich über die bisher üblichen Sätze hinausgehen könnten.
Für Vermieter, die mit transparenten, eigenständig kalkulierten Pauschalen arbeiten – also einem Honorar, das nicht auf versteckte Zusatzeinnahmen bei jedem Mieterwechsel angewiesen ist – ändert sich durch dieses Urteil nichts. Im Gegenteil: Ein Modell ohne Provisionsabhängigkeit war schon vor diesem Urteil die fairere und rechtlich robustere Variante für beide Seiten.
Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Bei konkreten vertraglichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit fachkundiger Beratung.